GUÍA DE COMPRA
Comprar una casa en la Costa Blanca
Del número NIE al notario, de los gastos de compra a los impuestos anuales: en esta guía explico todo el proceso de compra con claridad. Práctica, ordenada y escrita para compradores que quieren saber exactamente a qué atenerse.
¿Por qué una guía?
Comprar una vivienda en España funciona de otra manera que en su país. Se encontrará con otras leyes, impuestos, procedimientos y términos que no siempre resultan evidentes. Una buena preparación evita sorpresas y le ayuda a decidir con confianza. Esta guía se basa en 12 años de experiencia en el mercado inmobiliario español y en más de 400 procesos de compra acompañados. Explica con claridad todo el proceso: desde la solicitud del número NIE y la apertura de una cuenta bancaria española hasta los impuestos, la firma ante notario y los aspectos fiscales en el país de origen.
Práctica, ordenada y escrita en un lenguaje comprensible, para que sepa exactamente qué esperar al comprar una vivienda en España.
EL PROCESO DE COMPRA
8 pasos hacia su casa soñada
Presentación sin compromiso
Toda búsqueda empieza con una buena conversación. Hablamos de sus preferencias de vivienda, su presupuesto, sus zonas favoritas y sus planes de futuro. Así me hago una idea clara de lo que busca y puedo aportar ideas de forma dirigida. Ya sueñe con una segunda vivienda junto al mar, quiera mudarse de forma permanente a España o busque una inversión interesante, dedico tiempo a analizar su situación y sus posibilidades. La conversación es siempre sin compromiso y puede ser por teléfono, por videollamada o en persona en la Costa Blanca.
Elección de ubicación y orientación regional
La Costa Blanca y la Costa Cálida ofrecen una enorme variedad de entornos residenciales. Desde localidades costeras animadas y resorts de golf hasta pueblos españoles auténticos y urbanizaciones tranquilas entre naranjales. Juntos vemos qué zona encaja mejor con sus deseos, su estilo de vida y su presupuesto. Porque encontrar la vivienda adecuada empieza a menudo por encontrar el entorno adecuado.
Selección personalizada de propiedades
A partir de sus preferencias elaboro una selección cuidada de viviendas que encajan de verdad con su perfil de búsqueda. Eso ahorra tiempo y hace que solo vea viviendas acordes con su presupuesto, su estilo de vida y sus planes. Además de la oferta pública, tengo acceso a viviendas que aún no se anuncian ampliamente en portales o redes sociales.
Visitas en persona
Durante las visitas le acompaño personalmente a las viviendas seleccionadas. De media vemos entre tres y cinco viviendas al día, de modo que hay tiempo suficiente no solo para ver la casa, sino también para percibir bien el entorno. Yo me ocupo de la planificación, coordino las citas con las partes vendedoras y le acompaño durante toda la jornada de visitas. Miro con espíritu crítico y le doy mi opinión sincera tanto sobre la vivienda como sobre la ubicación.
Hacer una oferta y negociar
¿Ha encontrado su vivienda ideal? Entonces le acompaño al presentar una oferta adecuada y le apoyo durante la negociación. Gracias a mi conocimiento del mercado local, de las distintas zonas y del proceso de compra en España, puedo asesorarle sobre un valor realista, la estrategia de negociación y las condiciones importantes. No solo miro el precio, sino también aspectos como la fecha de entrega, el mobiliario, las reservas existentes y posibles puntos a tener en cuenta.
Diligencia debida legal
Antes de formalizar la compra, hago revisar la vivienda jurídicamente por un abogado independiente. Se comprueban, entre otras cosas, la titularidad, posibles deudas o cargas, licencias, datos registrales y otros aspectos jurídicos. Así sabrá que todo está en orden antes de firmar y evitará sorpresas desagradables después. En España no compra solo una vivienda, sino también la situación jurídica que la acompaña.
Número NIE y financiación
Para que el proceso de compra sea fluido y seguro, trabajo con un poder notarial a favor de un abogado independiente o representante fiscal. Así pueden gestionarse en su nombre los asuntos jurídicos, administrativos y financieros importantes, sin que tenga que estar presente en cada paso. Con el poder también se resuelven cuestiones prácticas como la solicitud del NIE, la inscripción de la vivienda, la apertura de una cuenta bancaria española y el cambio de titularidad de agua, luz y otros suministros.
Escritura notarial
Una vez completadas todas las comprobaciones y resuelta la financiación, se procede a la firma. En la mayoría de los casos se hace mediante el poder notarial, por lo que no necesita estar presente ante el notario. Justo antes de la entrega inspecciono la vivienda junto al vendedor o al promotor. Tras la firma, el abogado recibe las llaves y se resuelven todos los trámites administrativos. Cuando venga a España, su vivienda estará lista y la llave le estará esperando. Y por supuesto no faltará una botella de cava para brindar juntos por su nuevo capítulo.
EL PROCESO DE COMPRA PASO A PASO
El proceso de compra paso a paso
Comprar una propiedad en España funciona de manera diferente a los Países Bajos. Estos son los pasos más importantes.
Contrato de reserva
¿Ha encontrado su vivienda y hay acuerdo sobre el precio? Entonces se firma primero un contrato de reserva. Con él la vivienda se retira del mercado y queda fijado el precio acordado. En vivienda de segunda mano la reserva suele rondar los 5.000 €, que después se descuentan de la compra final. En obra nueva el precio queda fijado desde la reserva y esta suele ser de unos 10.000 €. A continuación se firma el contrato de compraventa y se realizan los pagos aplazados. Todos los pagos constan en el contrato y, en obra nueva, están protegidos por ley mediante aval bancario o seguro de caución.
Abogado independiente y poder notarial
A continuación contrata a un abogado independiente. Este comprueba, entre otras cosas, la escritura de propiedad, posibles deudas, licencias, el registro de la propiedad y todos los contratos. Al mismo tiempo se otorga un poder notarial. Con él, el abogado o representante fiscal puede tramitar la compra en su nombre: solicitar el NIE, firmar documentos, realizar pagos y, si procede, firmar la escritura de hipoteca.
Contrato de Arras
Tras las comprobaciones legales, se firma el Contrato de Arras (contrato de compraventa preliminar). En él se recogen todos los acuerdos como el precio de compra, la fecha de transmisión y posibles condiciones resolutorias. Para propiedades existentes, en este momento se paga aproximadamente el 10% del precio de compra.
Escritura notarial
En la fecha acordada, la transmisión tiene lugar ante el notario español. En la mayoría de los casos esto ocurre mediante el poder notarial, por lo que no necesita viajar de nuevo a España. Justo antes de la escritura inspecciono la propiedad junto con el vendedor o promotor. Cuando llegue a España, todo estará listo y la llave le estará esperando. Y por supuesto nunca falta una botella de cava para brindar por su nuevo capítulo.
“La compra no termina en el notario. Solo cuando abre la puerta de su nuevo hogar sentimos que el proceso está verdaderamente completo.”
COSTES ADICIONALES
¿Cuáles son los costes de compra en España?
Además del precio de compra, en España se paga entre un 10 y un 14 por ciento en gastos adicionales, según la región y según si compras obra nueva o segunda mano. A continuación, un resumen completo.
En obra nueva paga un 10 % de IVA en lugar del impuesto de transmisiones, más un 1,5 % aproximado de AJD. En segunda mano, Alicante (Costa Blanca) aplica un 9 % hasta 1.000.000 € y un 11 % por encima, mientras que la Región de Murcia (Costa Cálida) aplica un tipo general del 7,75 %. Para no residentes, los bancos españoles financian normalmente hasta cerca del 70 % del valor de tasación. Calcule sus gastos con la calculadora gratuita.
¿Quiere calcular sus costes personales?
Introduzca su precio de compra y obtenga al instante un desglose completo de costes.
NÚMERO NIE
El número NIE: su identificación fiscal española
El número NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para todo extranjero que compre una vivienda en España, abra una cuenta bancaria o pague impuestos. Sin NIE no puede realizarse la escritura ante notario. Solicitarlo desde el extranjero ya no es posible: debe tramitarse en España.
Tramitamos el número NIE por usted, en el consulado español de su país o directamente en la comisaría de policía en España. El trámite dura habitualmente entre 2 y 4 semanas.
HONORARIOS DE LA AGENCIA
¿Pago yo al agente inmobiliario?
Muchos compradores neerlandeses y belgas creen que deben pagar al agente inmobiliario. En España suele funcionar de otra manera. La comisión la paga normalmente el vendedor o el promotor. Como comprador, puede beneficiarse así de un acompañamiento profesional sin costes adicionales de agencia.
Precisamente por eso conviene fijarse no solo en la oferta de viviendas, sino sobre todo en la forma de trabajar del agente. Elija a alguien con quien se sienta a gusto, que conozca la región y le acompañe durante todo el proceso de compra. Un buen acompañamiento no le cuesta nada extra en la mayoría de los casos, pero puede ahorrarle mucho tiempo, preocupaciones y errores costosos.
BOX 3 Y UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA
Box 3 y una propiedad en España
Una propiedad en España forma parte de su patrimonio y debe declararse en la declaración de la renta neerlandesa (box 3). Sin embargo, esto no significa que pague impuestos de nuevo en los Países Bajos sobre el valor de su propiedad española. Los Países Bajos y España han firmado un convenio de doble imposición. Por ello, los inmuebles españoles están exentos del impuesto box 3 en los Países Bajos.
La propiedad sí se tiene en cuenta para el cálculo de su patrimonio total. A partir de ahí, Hacienda calcula cuánto impuesto box 3 debería pagar en teoría. A continuación, se aplica una exención por la parte del patrimonio que corresponde a la propiedad española.
Un ejemplo sencillo
Suponga que su patrimonio total en box 3 es de 500.000 €, de los cuales 250.000 € corresponden a una propiedad en España. La propiedad española cuenta para el cálculo de su patrimonio total, pero después recibe una exención en virtud del convenio fiscal. Por lo tanto, no paga impuesto box 3 en los Países Bajos sobre la propiedad española en sí.
Importante: las normas fiscales relativas al box 3 están en constante evolución. Para su situación personal, es aconsejable consultar a un asesor fiscal.
CONSEJOS LEGALES
6 consejos importantes para compradores
Contrate siempre un abogado independiente
Al comprar una vivienda en España, un abogado independiente es imprescindible. Defiende únicamente sus intereses y comprueba la situación de la propiedad, posibles deudas o cargas, licencias, contratos y otros aspectos jurídicos. Así sabrá que la vivienda está en regla y evitará sorpresas desagradables tras la compra. El acompañamiento jurídico suele costar en torno al 1 % del precio de compra.
Abra una cuenta bancaria española
Al comprar una vivienda de segunda mano, una cuenta bancaria española es en la práctica casi siempre necesaria. A través de ella se gestionan la compra, los impuestos y a menudo también los gastos corrientes. En obra nueva no es obligatoria: los pagos pueden hacerse desde una cuenta extranjera. Le asesoramos con gusto sobre las opciones.
Entienda el contrato de arras
Antes de la firma ante notario suele suscribirse un contrato de arras (precontrato de compraventa). En la mayoría de los casos se abona entonces una señal de alrededor del 10 % del precio. En la modalidad más habitual, el vendedor debe devolver el doble de la señal si se retira sin causa justificada. Si es el comprador quien se retira sin causa justificada, pierde la señal. Haga revisar siempre este contrato de antemano por un abogado independiente.
Haz revisar también la comunidad de propietarios
Además de la revisión legal de la vivienda, conviene que tu abogado o gestor examine también la comunidad de propietarios: su salud financiera, las obras de mantenimiento previstas, los gastos de comunidad y las normas sobre alquiler turístico. Así sabes exactamente a qué atenerte antes de comprar.
Planifique su sucesión
Una vivienda en España es un bien valioso, pero conviene pensar también en lo que supondrá para sus herederos. Según su situación personal, su nacionalidad y su testamento pueden aplicarse normas sucesorias distintas. Asesórese a tiempo con un abogado independiente o un especialista fiscal. En muchos casos, un testamento español simplifica notablemente la tramitación para sus herederos.
Prevea los gastos corrientes
Además del precio de compra y los gastos asociados, como propietario de una vivienda en España tendrá gastos anuales recurrentes. Piense en el IBI, los posibles gastos de comunidad, el seguro de hogar, los suministros y, si procede, el impuesto sobre la renta de no residentes. Durante el proceso de compra le damos con gusto una estimación realista de los costes anuales.
No se pierda ninguna propiedad
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