KAUFRATGEBER
Kaufratgeber — Haus kaufen an der Costa Blanca
Spanien hat seine eigenen Regeln. Wir erklären sie klar — Schritt für Schritt, ohne Umschweife.
Warum ein Ratgeber?
Eine Immobilie im Ausland zu kaufen ist ein großer Schritt. Spanien hat eigene Gesetze, Steuern und Verfahren. Wir haben diesen Ratgeber auf Basis unserer 15+ Jahre Erfahrung zusammengestellt, damit Sie gut vorbereitet an die Costa Blanca starten können.
Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe beim Notar — wir sind dabei. Jeden Schritt.
DER KAUFPROZESS
8 Schritte — vom ersten Klick zum Schlüssel
Unverbindliches Kennenlerngespräch
Wir besprechen Ihre Wünsche, Ihr Budget, die gewünschte Region und den Zeitplan. Dieses Gespräch ist immer kostenlos und unverbindlich — telefonisch, per Video oder in unserem Büro.
Standortwahl & Regionsorientierung
Die Costa Blanca bietet eine enorme Vielfalt: von belebten Badeorten bis zu ruhigen Bergdörfern. Wir helfen Ihnen, die Region zu wählen, die am besten zu Ihrem Lebensstil und Budget passt.
Persönliche Immobilienauswahl
Basierend auf Ihren Wünschen stellen wir eine Auswahl aus unserem vollständigen Netzwerk zusammen. Sie erhalten Fotos, Grundrisse, Videos und Drohnenaufnahmen, bevor Sie nach Spanien fliegen.
Besichtigungen vor Ort
Wir begleiten Sie persönlich bei den Besichtigungen in Spanien. Durchschnittlich umfasst ein Besichtigungswochenende 3 bis 5 Objekte. Wir regeln alles: Terminplan, Transport und optional Unterkunft.
Angebot abgeben & verhandeln
Die richtige Immobilie gefunden? Wir machen in Ihrem Namen ein Angebot und verhandeln über Preis und Konditionen. Unser lokales Marktwissen sorgt für das beste Ergebnis.
Rechtliche Due Diligence
Unser Anwalt prüft Eigentumstitel, Schulden, Genehmigungen und Grundbuch. Erst wenn alles in Ordnung ist, gehen wir weiter. Ein Schritt, den wir nie überspringen.
NIE-Nummer & Finanzierung
Parallel zur Rechtsprüfung regeln wir Ihre NIE-Nummer (Steuer-ID) und unterstützen bei Hypothekenanträgen bei spanischen Banken.
Notarielle Übertragung
Die endgültige Kaufurkunde wird beim Notar unterzeichnet. Wir sind dabei und begleiten Sie. Nach der Unterzeichnung erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause.
DER KAUFPROZESS SCHRITT FÜR SCHRITT
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Der Kauf einer Immobilie in Spanien läuft anders ab als in den Niederlanden oder Belgien. Dies sind die wichtigsten Schritte.
Reservierungsvertrag
Haben Sie Ihre Immobilie gefunden und sich auf den Preis geeinigt? Der erste Schritt ist die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags. Damit wird die Immobilie vom Markt genommen und der vereinbarte Kaufpreis festgelegt. Bei Bestandsimmobilien beträgt die Reservierung in der Regel etwa 5.000 €, die später beim Endkauf verrechnet wird. Bei Neubauten steht der Preis ab der Reservierung fest, die meist etwa 10.000 € beträgt.
Unabhängiger Anwalt & Vollmacht
Als nächstes beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der den Eigentumstitel, etwaige Schulden, Genehmigungen, das Grundbuch und alle Verträge prüft. Gleichzeitig wird eine notarielle Vollmacht erstellt, damit der Anwalt den Kaufprozess in Ihrem Namen abwickeln kann.
Contrato de Arras
Nach den rechtlichen Prüfungen wird der Contrato de Arras (vorläufiger Kaufvertrag) unterzeichnet. Darin werden alle Vereinbarungen festgehalten, wie Kaufpreis, Übertragungsdatum und etwaige Rücktrittsklauseln. Bei Bestandsimmobilien werden zu diesem Zeitpunkt in der Regel etwa 10 % des Kaufpreises gezahlt.
Notarielle Übertragung
Am vereinbarten Datum findet die Übertragung beim spanischen Notar statt. In den meisten Fällen geschieht dies per Vollmacht, sodass Sie nicht erneut nach Spanien reisen müssen. Kurz vor der Übertragung inspiziere ich gemeinsam mit dem Verkäufer oder Bauträger die Immobilie. Wenn Sie nach Spanien kommen, ist alles geregelt und der Schlüssel wartet auf Sie. Und natürlich fehlt nie eine Flasche Cava, um auf Ihr neues Kapitel anzustoßen.
“Der Kauf endet nicht beim Notar. Erst wenn Sie die Tür Ihres neuen Hauses öffnen, fühlt sich der Prozess für uns wirklich abgeschlossen an.”
NEBENKOSTEN
Was sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie in Spanien verschiedene Steuern und Kosten. Rechnen Sie mit 10 bis 13 Prozent extra.
Bei Neubau zahlen Sie MwSt. (IVA) von 10% statt Grunderwerbsteuer, plus 1,5% Stempelsteuer (AJD).
Möchten Sie Ihre persönlichen Kosten berechnen?
Geben Sie Ihren Kaufpreis ein und sehen Sie sofort eine vollständige Kostenübersicht.
NIE-NUMMER
Die NIE-Nummer: Ihre spanische Steuer-ID
Eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist für jeden Ausländer Pflicht, der in Spanien eine Immobilie kauft, ein Bankkonto eröffnet oder Steuern zahlt.
Wir regeln die NIE-Nummer für Sie — bei der spanischen Botschaft in Deutschland/Österreich/Schweiz oder vor Ort bei der lokalen Polizei in Spanien. Durchschnittlich dauert die Beantragung 2 bis 4 Wochen.
Erforderliche Dokumente für NIE
BOX 3 UND EINE IMMOBILIE IN SPANIEN
Box 3 und eine Immobilie in Spanien
Eine Immobilie in Spanien ist Teil Ihres Vermögens und muss daher in der niederländischen Einkommensteuererklärung (Box 3) angegeben werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie in den Niederlanden erneut Steuern auf den Wert Ihrer spanischen Immobilie zahlen. Die Niederlande und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dadurch ist spanisches Immobilienvermögen in den Niederlanden von der Box-3-Steuer befreit.
Die Immobilie zählt jedoch bei der Berechnung Ihres Gesamtvermögens mit. Das Finanzamt berechnet auf dieser Grundlage, wie viel Box-3-Steuer Sie theoretisch schulden würden. Anschließend wird eine Freistellung für den Teil des Vermögens angewendet, der aus der spanischen Immobilie besteht.
Ein einfaches Beispiel
Angenommen, Ihr gesamtes Box-3-Vermögen beträgt 500.000 €, wovon 250.000 € aus einer Immobilie in Spanien bestehen. Die spanische Immobilie zählt bei der Berechnung Ihres Gesamtvermögens mit, aber Sie erhalten dann eine Freistellung gemäß dem Steuerabkommen. Sie zahlen daher in den Niederlanden keine Box-3-Steuer auf die spanische Immobilie selbst.
Gut zu wissen: Die Steuerregeln rund um Box 3 sind ständig in Entwicklung. Für Ihre persönliche Situation empfehlen wir, einen Steuerberater zu konsultieren.
RECHTLICHE TIPPS
6 wichtige Tipps für Käufer
Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt
Ihr eigener Anwalt vertritt Ihre Interessen und prüft, ob die Immobilie frei von Schulden, ausstehenden Genehmigungen und Eigentumsstreitigkeiten ist.
Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Für Zahlungen, Lastschriften (Gemeindesteuer, Nebenkosten) und Hypothekenzahlungen benötigen Sie ein lokales Bankkonto.
Verstehen Sie den contrato de arras
Dies ist der Vorvertrag. Sie zahlen in der Regel 10% Anzahlung. Zieht der Verkäufer zurück, erhalten Sie das Doppelte zurück. Ziehen Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung.
Baugenehmigungen prüfen
Nicht alle Gebäude in Spanien sind legal gebaut. Lassen Sie Ihren Anwalt die Baugenehmigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) prüfen.
Nachfolge planen
Als Immobilieneigentümer in Spanien unterliegt Ihr Haus dem spanischen Erbrecht. Lassen Sie sich von einem Anwalt zu einem spanischen Testament beraten, um Ihre Erben zu schützen.
Laufende Kosten einplanen
Neben Kaufnebenkosten gibt es jährliche Kosten: Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten (WEG), Versicherung und Nebenkosten.
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