KAUFRATGEBER
Kaufratgeber, Haus kaufen an der Costa Blanca
Von der NIE-Nummer bis zum Notar, von den Kaufnebenkosten bis zu den laufenden Steuern: In diesem Ratgeber erkläre ich den gesamten Kaufprozess klar und verständlich. Praktisch, übersichtlich und geschrieben für Käufer, die genau wissen wollen, woran sie sind.
Warum ein Ratgeber?
Ein Immobilienkauf in Spanien läuft anders ab als zu Hause. Sie treffen auf andere Gesetze, Steuern, Abläufe und Begriffe, die nicht immer sofort verständlich sind. Eine gute Vorbereitung verhindert Überraschungen und hilft Ihnen, Entscheidungen mit Sicherheit zu treffen. Dieser Ratgeber basiert auf 12 Jahren Erfahrung im spanischen Immobilienmarkt und mehr als 400 begleiteten Kaufprozessen. Er erklärt den gesamten Ablauf verständlich: von der Beantragung der NIE-Nummer und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos bis zu Steuern, notarieller Beurkundung und steuerlichen Aspekten im Heimatland.
Praktisch, übersichtlich und in verständlicher Sprache geschrieben, damit Sie genau wissen, was Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien erwartet.
DER KAUFPROZESS
8 Schritte, vom ersten Klick zum Schlüssel
Unverbindliches Kennenlerngespräch
Jede Suche beginnt mit einem guten Gespräch. Ich bespreche Ihre Wohnwünsche, Ihr Budget, Ihre bevorzugten Regionen und Ihre Zukunftspläne. So bekomme ich ein klares Bild davon, was Sie suchen, und kann gezielt mitdenken. Ob Sie von einer Zweitwohnung am Meer träumen, dauerhaft nach Spanien ziehen möchten oder eine interessante Kapitalanlage suchen: Ich nehme mir Zeit, Ihre Situation und Ihre Möglichkeiten zu besprechen. Das Gespräch ist immer unverbindlich und kann telefonisch, per Videocall oder persönlich an der Costa Blanca stattfinden.
Standortwahl & Regionsorientierung
Die Costa Blanca und die Costa Cálida bieten eine enorme Vielfalt an Wohnumgebungen. Von lebendigen Küstenorten und Golfresorts bis zu authentischen spanischen Dörfern und ruhigen Wohngebieten zwischen Orangenhainen. Gemeinsam schauen wir, welche Region am besten zu Ihren Wünschen, Ihrem Lebensstil und Ihrem Budget passt. Denn die richtige Immobilie zu finden beginnt oft damit, die richtige Umgebung zu finden.
Persönliche Immobilienauswahl
Auf Basis Ihrer Wünsche stelle ich eine sorgfältig ausgewählte Auswahl an Objekten zusammen, die wirklich zu Ihrem Suchprofil passen. Das spart Zeit, und Sie sehen nur Immobilien, die zu Ihrem Budget, Ihrem Lebensstil und Ihren Plänen passen. Neben öffentlich inserierten Objekten habe ich auch Zugang zu Immobilien, die noch nicht breit über Portale oder soziale Medien beworben werden.
Besichtigungen vor Ort
Bei den Besichtigungen begleite ich Sie persönlich zu den ausgewählten Objekten. Im Schnitt sehen wir drei bis fünf Immobilien pro Tag, sodass genug Zeit bleibt, nicht nur das Objekt, sondern auch die Umgebung richtig zu erleben. Ich übernehme die Planung, stimme die Termine mit den Verkäufern ab und begleite Sie während der gesamten Besichtigungstage. Dabei schaue ich kritisch mit und gebe ehrliche Einschätzungen zu Immobilie und Lage.
Angebot abgeben & verhandeln
Haben Sie Ihre ideale Immobilie gefunden? Dann begleite ich Sie bei der Abgabe eines passenden Angebots und unterstütze Sie in den Verhandlungen. Dank meiner Kenntnis des lokalen Marktes, der verschiedenen Regionen und des spanischen Kaufprozesses kann ich Sie zu einem realistischen Wert, zur Verhandlungsstrategie und zu wichtigen Bedingungen beraten. Dabei achte ich nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Übergabetermin, Inventar, bestehende Reservierungen und mögliche Kritikpunkte rund um die Immobilie.
Rechtliche Due Diligence
Bevor Sie den Kauf endgültig tätigen, lasse ich die Immobilie rechtlich von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Dabei geht es unter anderem um Eigentum, etwaige Schulden oder Belastungen, Genehmigungen, Registerdaten und weitere rechtliche Aspekte. So wissen Sie, dass alles stimmt, bevor Sie unterschreiben, und vermeiden unangenehme Überraschungen im Nachhinein. In Spanien kaufen Sie nicht nur eine Immobilie, sondern auch die rechtliche Situation, die dazugehört.
NIE-Nummer & Finanzierung
Damit der Kaufprozess reibungslos und sicher verläuft, arbeite ich mit einer Vollmacht für einen unabhängigen Anwalt oder Steuervertreter. So können wichtige rechtliche, administrative und finanzielle Angelegenheiten in Ihrem Namen geregelt werden, ohne dass Sie bei jedem Schritt persönlich anwesend sein müssen. Mit der Vollmacht lassen sich auch praktische Dinge erledigen: die Beantragung der NIE-Nummer, die Registrierung der Immobilie, die Eröffnung eines spanischen Bankkontos sowie die Ummeldung von Wasser, Strom und weiteren Versorgungsanschlüssen.
Notarielle Übertragung
Sobald alle Prüfungen abgeschlossen und die Finanzierung geregelt ist, findet die Beurkundung statt. In den meisten Fällen geschieht dies über die Vollmacht, sodass Sie beim Notar nicht persönlich anwesend sein müssen. Kurz vor der Übergabe besichtige ich die Immobilie gemeinsam mit dem Verkäufer oder Bauträger. Nach der Unterzeichnung erhält der Anwalt die Schlüssel, und alle administrativen Angelegenheiten werden erledigt. Wenn Sie nach Spanien kommen, steht Ihre Immobilie bereit und der Schlüssel liegt für Sie bereit. Und natürlich fehlt eine Flasche Cava nicht, um gemeinsam auf Ihr neues Kapitel anzustoßen.
DER KAUFPROZESS SCHRITT FÜR SCHRITT
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Der Kauf einer Immobilie in Spanien läuft anders ab als in den Niederlanden. Dies sind die wichtigsten Schritte.
Reservierungsvertrag
Haben Sie Ihre Immobilie gefunden und Einigkeit über den Preis erzielt? Dann wird zunächst ein Reservierungsvertrag unterzeichnet. Damit wird das Objekt vom Markt genommen und der vereinbarte Kaufpreis festgeschrieben. Bei Bestandsimmobilien beträgt die Reservierung meist rund 5.000 €, die später mit dem endgültigen Kauf verrechnet wird. Beim Neubau steht der Verkaufspreis ab der Reservierung fest, und die Reservierung liegt häufig bei etwa 10.000 €. Danach folgt der Kaufvertrag mit Ratenzahlungen. Alle Zahlungen werden im Kaufvertrag festgehalten und sind beim Neubau gesetzlich durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungsgarantie geschützt.
Unabhängiger Anwalt & Vollmacht
Anschließend beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Dieser prüft unter anderem die Eigentumsurkunde, etwaige Schulden, Genehmigungen, das Grundbuch und sämtliche Verträge. Gleichzeitig wird eine notarielle Vollmacht erstellt. Damit kann der Anwalt oder Steuervertreter den Kaufprozess in Ihrem Namen abwickeln: Beantragung der NIE-Nummer, Unterzeichnung von Dokumenten, Durchführung von Zahlungen und, falls nötig, Unterzeichnung der Hypothekenurkunde.
Contrato de Arras
Nach den rechtlichen Prüfungen wird der Contrato de Arras (vorläufiger Kaufvertrag) unterzeichnet. Darin werden alle Vereinbarungen festgehalten, wie Kaufpreis, Übertragungsdatum und etwaige Rücktrittsklauseln. Bei Bestandsimmobilien werden zu diesem Zeitpunkt in der Regel etwa 10 % des Kaufpreises gezahlt.
Notarielle Übertragung
Am vereinbarten Datum findet die Übertragung beim spanischen Notar statt. In den meisten Fällen geschieht dies per Vollmacht, sodass Sie nicht erneut nach Spanien reisen müssen. Kurz vor der Übertragung inspiziere ich gemeinsam mit dem Verkäufer oder Bauträger die Immobilie. Wenn Sie nach Spanien kommen, ist alles geregelt und der Schlüssel wartet auf Sie. Und natürlich fehlt nie eine Flasche Cava, um auf Ihr neues Kapitel anzustoßen.
“Der Kauf endet nicht beim Notar. Erst wenn Sie die Tür Ihres neuen Hauses öffnen, fühlt sich der Prozess für uns wirklich abgeschlossen an.”
NEBENKOSTEN
Was sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie in Spanien 10 bis 14 Prozent an Nebenkosten, je nach Region und je nachdem, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen. Nachfolgend eine vollständige Übersicht.
Beim Neubau zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer (IVA) statt Grunderwerbsteuer, zuzüglich rund 1,5 % Stempelsteuer (AJD). Bei Bestandsimmobilien gelten in Alicante (Costa Blanca) 9 % bis 1.000.000 € und 11 % darüber, in der Region Murcia (Costa Cálida) ein allgemeiner Satz von 7,75 %. Für Nichtansässige finanzieren spanische Banken in der Regel bis zu etwa 70 % des Schätzwerts. Berechnen Sie Ihre persönlichen Kosten mit dem kostenlosen Rechner.
Möchten Sie Ihre persönlichen Kosten berechnen?
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NIE-NUMMER
Die NIE-Nummer: Ihre spanische Steuer-ID
Eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist für jeden Ausländer verpflichtend, der in Spanien eine Immobilie kauft, ein Bankkonto eröffnet oder Steuern zahlt. Ohne NIE-Nummer kann die notarielle Übertragung nicht stattfinden. Eine Beantragung aus dem Ausland ist inzwischen nicht mehr möglich; sie muss vor Ort in Spanien erfolgen.
Wir regeln die NIE-Nummer für Sie, bei der spanischen Botschaft in Deutschland/Österreich/Schweiz oder vor Ort bei der lokalen Polizei in Spanien. Durchschnittlich dauert die Beantragung 2 bis 4 Wochen.
MAKLERPROVISION
Bezahle ich den Makler?
Viele niederländische und belgische Käufer denken, dass sie den Makler bezahlen müssen. In Spanien läuft das meist anders. Die Provision wird in der Regel vom Verkäufer oder Projektentwickler getragen. Als Käufer profitieren Sie dadurch von professioneller Begleitung ohne zusätzliche Maklerkosten.
Gerade deshalb ist es klug, nicht nur auf das Immobilienangebot zu schauen, sondern vor allem auf die Arbeitsweise eines Maklers. Wählen Sie jemanden, bei dem Sie ein gutes Gefühl haben, der die Region kennt und Sie während des gesamten Kaufprozesses begleitet. Gute Begleitung kostet Sie in den meisten Fällen nichts extra, kann Ihnen aber viel Zeit, Sorgen und teure Fehler ersparen.
BOX 3 UND EINE IMMOBILIE IN SPANIEN
Box 3 und eine Immobilie in Spanien
Eine Immobilie in Spanien ist Teil Ihres Vermögens und muss daher in der niederländischen Einkommensteuererklärung (Box 3) angegeben werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie in den Niederlanden erneut Steuern auf den Wert Ihrer spanischen Immobilie zahlen. Die Niederlande und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dadurch ist spanisches Immobilienvermögen in den Niederlanden von der Box-3-Steuer befreit.
Die Immobilie zählt jedoch bei der Berechnung Ihres Gesamtvermögens mit. Das Finanzamt berechnet auf dieser Grundlage, wie viel Box-3-Steuer Sie theoretisch schulden würden. Anschließend wird eine Freistellung für den Teil des Vermögens angewendet, der aus der spanischen Immobilie besteht.
Ein einfaches Beispiel
Angenommen, Ihr gesamtes Box-3-Vermögen beträgt 500.000 €, wovon 250.000 € aus einer Immobilie in Spanien bestehen. Die spanische Immobilie zählt bei der Berechnung Ihres Gesamtvermögens mit, aber Sie erhalten dann eine Freistellung gemäß dem Steuerabkommen. Sie zahlen daher in den Niederlanden keine Box-3-Steuer auf die spanische Immobilie selbst.
Gut zu wissen: Die Steuerregeln rund um Box 3 sind ständig in Entwicklung. Für Ihre persönliche Situation empfehlen wir, einen Steuerberater zu konsultieren.
RECHTLICHE TIPPS
6 wichtige Tipps für Käufer
Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein unabhängiger Anwalt unverzichtbar. Er vertritt ausschließlich Ihre Interessen und prüft die Eigentumsverhältnisse, etwaige Schulden oder Belastungen, Genehmigungen, Verträge und weitere rechtliche Aspekte der Immobilie. So wissen Sie, dass die Immobilie rechtlich in Ordnung ist, und vermeiden unangenehme Überraschungen nach dem Kauf. Die rechtliche Begleitung kostet in der Regel etwa 1 % des Kaufpreises.
Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist ein spanisches Bankkonto in der Praxis fast immer erforderlich. Darüber laufen Kauf, Steuern und häufig auch die laufenden Kosten. Bei Neubauten ist ein spanisches Konto nicht verpflichtend; Zahlungen können auch von einem ausländischen Konto erfolgen. Wir beraten Sie gerne zu den Möglichkeiten.
Verstehen Sie den contrato de arras
Vor der notariellen Beurkundung wird meist ein Contrato de Arras (Vorvertrag) unterzeichnet. In den meisten Fällen leisten Sie dabei eine Anzahlung von rund 10 % des Kaufpreises. Bei der gängigsten Form muss der Verkäufer die Anzahlung doppelt zurückzahlen, wenn er ohne triftigen Grund zurücktritt. Tritt der Käufer ohne triftigen Grund zurück, verliert er die Anzahlung. Lassen Sie diesen Vertrag immer vorab von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Lassen Sie auch die Eigentümergemeinschaft prüfen
Neben der rechtlichen Prüfung der Immobilie ist es ratsam, Ihren Anwalt oder Gestor auch die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) prüfen zu lassen. Dazu gehören die finanzielle Lage, geplante Instandhaltungsarbeiten, die Gemeinschaftskosten und die Regeln zur touristischen Vermietung. So wissen Sie vorab genau, woran Sie sind.
Nachfolge planen
Eine Immobilie in Spanien ist ein wertvoller Vermögensgegenstand, doch es lohnt sich, auch an Ihre Hinterbliebenen zu denken. Je nach persönlicher Situation, Staatsangehörigkeit und Testament können unterschiedliche erbrechtliche Regeln gelten. Lassen Sie sich rechtzeitig von einem unabhängigen Anwalt oder Steuerfachmann beraten. In vielen Fällen erleichtert ein spanisches Testament die Abwicklung für Ihre Erben erheblich.
Laufende Kosten einplanen
Neben dem Kaufpreis und den Nebenkosten kommen auf Sie als Eigentümer einer Immobilie in Spanien auch wiederkehrende jährliche Kosten zu. Dazu zählen die Grundsteuer (IBI), etwaige Gemeinschaftskosten, eine Gebäude- und Hausratversicherung, Versorgungsanschlüsse und gegebenenfalls die Einkommensteuer für Nichtansässige. Während des Kaufprozesses geben wir Ihnen gerne eine realistische Einschätzung der jährlichen Belastungen.
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