Box 3 op de lange baan: wat het uitstel betekent voor je huis in Spanje

Op 30 juni 2026 gebeurde er in de Eerste Kamer iets wat weinig aandacht kreeg: de stemming over de Wet werkelijk rendement box 3 werd aangehouden. Niet verworpen, niet aangenomen — vooruitgeschoven, in afwachting van een aanpassing die het kabinet nog moet indienen.

Half Nederland denkt inmiddels dat die wet er gewoon is. Dat is niet zo. En als je een woning in Spanje hebt of overweegt, is dat uitstel waarschijnlijk ongunstig voor je. Dat klinkt tegen de intuïtie in, dus laat ik het uitleggen.

Wat er op 30 juni precies gebeurde

De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel aan op 12 februari 2026. Daarna ging het naar de Eerste Kamer, die op 30 juni 2026 besloot de stemming aan te houden. De reden: het kabinet had een novelle aangekondigd, een aanvullend wetsvoorstel dat de oorspronkelijke tekst wijzigt. Zolang die er niet is, stemt de Eerste Kamer niet.

Die novelle wordt op Prinsjesdag 2026 verwacht. Realistisch komt de Eerste Kamer daarna pas in januari 2027 aan de eindstemming toe. De beoogde ingangsdatum blijft 1 januari 2028, maar dat wordt krap.

Eén ding dat je op sommige sites leest en dat niet klopt: de wet is niet controversieel verklaard. Het dossier ligt gewoon te wachten op de novelle.

Wat je nu betaalt over je Spaanse woning

Een tweede woning in het buitenland valt in box 3 onder de categorie overige bezittingen. Daarvoor geldt een forfaitair rendement dat elk jaar oploopt: 5,88% in 2025, 6,00% in 2026 en 6,37% in 2027.

Neem een woning met een waarde van €500.000. In 2026 rekent de Belastingdienst dan met €30.000 fictief rendement. Tegen het box 3-tarief komt dat neer op ruim €10.000 bruto belasting per jaar — ongeacht of je woning in waarde is gestegen, en ongeacht of je er één euro huur mee hebt verdiend.

Voorkoming van dubbele belasting loopt via de vrijstellingsmethode uit het verdrag van 1971. Belangrijk detail: die vermindering staat los van wat Spanje daadwerkelijk heft. Je krijgt dus niet automatisch terug wat je in Spanje betaalt.

Wat er in 2028 zou veranderen

Onder het nieuwe stelsel wordt vastgoed heel anders behandeld dan spaargeld en beleggingen:

• Bijtelling van 3,35% van de waarde bij eigen gebruik, in plaats van een oplopend forfait.
• Vermogenswinst pas bij verkoop. Waardestijging wordt belast op het moment dat je verkoopt, niet elk jaar opnieuw.
• Step-up per 1 januari 2028. Alle waardestijging vóór die datum blijft onbelast. Je begint als het ware met een schone lei op de waarde van dat moment.

Voor iemand met een Spaanse woning die de afgelopen jaren fors in waarde is gestegen, is die step-up de belangrijkste bepaling van de hele wet.

Het voorstel zoals het er nu ligt gaat uit van een tarief van 36% en een heffingvrij resultaat van €1.800.

Let op: in aanloop naar de novelle circuleren onderzochte varianten met een tarief van 35%, een heffingvrij resultaat van €1.900 en achterwaartse verliesverrekening van één jaar. Dat zijn varianten, geen besluiten. De novelle verschijnt pas op Prinsjesdag, en pas dan weet je wat er echt in staat.

Waarom uitstel je waarschijnlijk geld kost

Zet het naast elkaar en het beeld is duidelijk.

Onder het huidige stelsel betaal je elk jaar over een fictief rendement dat oploopt van 5,88% naar 6,37%, of je woning nu iets opbrengt of niet. Onder het nieuwe stelsel betaal je jaarlijks over 3,35% eigen gebruik, en pas bij verkoop over de werkelijke winst — met alle groei vóór 2028 vrijgesteld.

Elk jaar uitstel is dus een jaar langer onder het duurdere regime. Voor de meeste huizenbezitters is de vertraging in de Eerste Kamer geen opluchting maar een rekening.

De tegenbewijsregeling: meestal geen goed idee

Sinds de arresten van de Hoge Raad kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager was dan het forfait, en dan over dat lagere bedrag afrekenen. Veel mensen denken dat dit voor een tweede woning uitkomst biedt: die levert immers geen rendement op als je er zelf in zit.

Dat gaat sinds 1 januari 2026 niet meer op. Via artikel 5.27a Wet IB 2001 telt het "voordeel wegens eigen gebruik" mee in het werkelijk rendement, forfaitair vastgesteld op 5,06% van de WOZ-waarde. Daarmee zit je al dicht tegen het forfait aan, en valt er in de meeste gevallen weinig te winnen.

Hier lees je in de Nederlandse Spanje-media vrijwel niets over, terwijl het voor iedereen met een tweede woning bepalend is.

Wat je nu zou moeten doen

Niet afwachten, maar vastleggen. Concreet:

1. Zorg dat je de waarde per 1 januari 2028 kunt onderbouwen. Die datum wordt je startpunt voor de vermogenswinst. Een taxatierapport rond de jaarwisseling 2027/2028 is straks geld waard.
2. Bewaar je aankoopakte en alle verbouwingsnota's. Die verhogen je verkrijgingsprijs en drukken dus je toekomstige winst.
3. Reken niet met de varianten uit de krant. Wacht op de novelle van Prinsjesdag voordat je conclusies trekt over tarief en drempel.
4. Denk niet dat de tegenbewijsregeling je redt. Voor een tweede woning is dat sinds 2026 zelden voordelig.

Mijn advies

De vraag die ik het vaakst krijg is: moet ik wachten met kopen tot box 3 duidelijk is?

Mijn antwoord is nee, en dat heeft niets met verkopen te maken. Het huidige stelsel is duurder dan het aangekondigde stelsel, de step-up beloont juist wie er vóór 2028 in zit, en de woningprijzen aan de Costa Blanca en Costa Cálida wachten niet op de Eerste Kamer.

Wat wél verstandig is: koop met je ogen open, ken de jaarlijkse lasten, en laat je situatie doorrekenen als je vermogen in box 3 substantieel is.

Wil je weten wat een woning aan de Costa Blanca of Costa Cálida jaarlijks kost, inclusief de Spaanse kant? Vraag het me gerust. Voor de Nederlandse fiscale kant breng ik je in contact met een fiscalist die dit dossier bijhoudt.