Werden Immobilien mit schlechtem Energieausweis in Spanien unverkäuflich? Fakten und Mythen

In letzter Zeit erscheinen immer häufiger Meldungen in den sozialen Medien und in der Presse über die neuen europäischen Regeln rund um Energieausweise:

• "Ab 2030 dürfen Sie eine Immobilie mit Energieklasse F oder G nicht mehr verkaufen."
• "Alte spanische Immobilien werden unverkäuflich."
• "Sie müssen künftig erst Tausende Euro investieren, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen dürfen."

Es sind Meldungen, die viel Unruhe stiften. Besonders bei Menschen, die bereits eine Immobilie in Spanien besitzen oder den Kauf einer solchen erwägen. Aber stimmen diese Meldungen eigentlich?

Die kurze Antwort: nein.

Derzeit gibt es kein spanisches Gesetz, das festlegt, dass eine Immobilie mit Energieklasse F oder G ab 2030 nicht mehr verkauft werden darf. Auch die europäische Richtlinie schreibt ein solches Verkaufsverbot für private Wohnimmobilien nicht vor. Das bedeutet nicht, dass sich nichts ändert. Es ändert sich sogar sehr viel, aber anders, als oft angenommen wird.

Was ist ein Energieausweis überhaupt?

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Spanien ist ein Certificado de Eficiencia Energética (CEE) bereits seit Jahren verpflichtend. Das Zertifikat gibt an, wie energieeffizient eine Immobilie ist, vergleichbar mit den Energieausweisen, die wir aus Deutschland kennen. Eine Immobilie erhält eine Einstufung von A (sehr sparsam) bis G (am wenigsten sparsam).

Dieses Zertifikat bleibt beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie verpflichtend. Die europäischen Regeln legen darüber hinaus mehr Wert darauf, die Energieklasse in Anzeigen und während des Verkaufsprozesses auszuweisen.

Woher kommt die Verwirrung?

Die Europäische Union möchte, dass der gesamte Gebäudebestand bis spätestens 2050 klimaneutral wird. Das klingt ehrgeizig und das ist es auch. Doch die europäische Richtlinie lässt den Mitgliedstaaten viel Spielraum, selbst zu bestimmen, wie sie dieses Ziel erreichen wollen. Sie schreibt kein allgemeines Verbot für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien mit niedriger Energieklasse vor.

Viele Meldungen im Internet vermischen verschiedene europäische Zielsetzungen und nationale Pläne miteinander. Dadurch entsteht schnell der Eindruck, dass Millionen von Immobilien demnächst "verboten" würden.

Die spanische Realität

Wer regelmäßig durch Spanien fährt, erkennt sofort, warum dieses Thema differenziert zu betrachten ist. Ein großer Teil der Bestandsimmobilien wurde in einer Zeit gebaut, in der Dämmung kaum eine Rolle spielte. Gerade an der Costa Blanca und Costa Cálida haben viele Wohnungen und Villen die Energieklasse E, F oder G.

Würde Spanien morgen beschließen, dass diese Immobilien nicht mehr verkauft oder vermietet werden dürfen, hätte das enorme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Genau deshalb erwarten viele Fachleute, dass Spanien die Energiewende Schritt für Schritt einführen wird, mit Übergangsregelungen, Fördermaßnahmen und einer schrittweisen Verschärfung der Anforderungen, anstatt eines plötzlichen Verbots.

Bedeutet das, dass Sie nichts tun müssen?

Auch das wäre zu kurz gedacht. Der Trend ist eindeutig. Neue Immobilien werden zunehmend energieeffizient gebaut, und Käufer achten immer häufiger auf Dinge wie:

• Dämmung;
• Solaranlagen;
• Wärmepumpen;
• effiziente Klimaanlagen;
• Doppelverglasung;
• niedrigere Energiekosten.

Eine energieeffiziente Immobilie wird dadurch am Markt wahrscheinlich attraktiver. Aber das bedeutet nicht, dass eine ältere Immobilie automatisch unverkäuflich wird. Lage, Instandhaltung, Ausblick, Außenbereich und Wohnumfeld bleiben für viele Käufer mindestens ebenso wichtig.

Mein Rat

Lassen Sie sich nicht von reißerischen Schlagzeilen leiten. Strengere Anforderungen werden zweifellos kommen. Das passt zu den europäischen Klimazielen. Aber derzeit ist es schlichtweg falsch zu behaupten, dass Immobilien mit niedriger Energieklasse ab 2030 in Spanien nicht mehr verkauft oder vermietet werden dürfen.

Wer eine Immobilie kauft, tut jedoch gut daran, auf die Energieeffizienz zu achten. Nicht aus Angst vor einem Verkaufsverbot, sondern weil eine energieeffiziente Immobilie oft komfortabler ist, niedrigere Energiekosten verursacht und auf lange Sicht attraktiver für künftige Käufer sein kann.

Die Realität ist oft weniger spektakulär als die Schlagzeile

Im Internet wirkt es manchmal so, als stünde der spanische Immobilienmarkt in den kommenden Jahren völlig auf dem Kopf. Die Praxis ist meist deutlich differenzierter.

Spanien verändert sich. Das war schon immer so. Regeln ändern sich, Steuern ändern sich, und auch die Nachhaltigkeit spielt eine immer größere Rolle. Doch eines ist in den vergangenen Jahrzehnten gleich geblieben: Menschen entscheiden sich nicht wegen eines Energieausweises für Spanien. Sie entscheiden sich für das Klima, die Lebensqualität und das Gefühl, das sie hier erleben. Und gerade deshalb ist es wichtig, Fakten weiterhin von Mythen zu unterscheiden.

Sind Sie sich beim Energieausweis einer Immobilie, die Sie im Auge haben, unsicher, oder fragen Sie sich, was beim Verkauf sinnvoll ist? Ich schaue gerne gemeinsam mit Ihnen darauf und gebe Ihnen einen ehrlichen Rat.