Overwinteren in Spanje: huren of kopen, kosten, zorg en regels

Elk jaar trekken veel Nederlanders en Vlamingen na de zomer naar de zon. Een paar weken, of juist de hele winter. Overwinteren in Spanje klinkt simpel: koffer pakken en gaan. Toch zit het verschil tussen een fijne winter en gedoe achteraf in een paar keuzes die je vooraf maakt. Waar ga je zitten? Huur je of koop je? En wat betekent een lang verblijf voor je zorgverzekering, je belasting en je inschrijving bij de gemeente?

Dit artikel is geschreven voor iedereen die serieus nadenkt over een winter in Spanje, of dat nu de eerste is of de tiende. Het gaat niet over een weekje vakantie, maar over maanden. Waar dat relevant is, laten we Klaasje van Seggelen aan het woord. Zij is de makelaar achter VidaSol Properties in Torrevieja, woont in totaal 16 jaar in Spanje en heeft 12 jaar ervaring in de Spaanse vastgoedmarkt.

Waarom overwinteren aan de Costa Blanca Zuid of Costa Cálida?

De kust tussen Alicante en Cartagena trekt elke winter veel overwinteraars. Daar zijn vier redenen voor.

Het klimaat. De Costa Blanca staat bekend om ongeveer 300 zonnige dagen per jaar. In de winter, van december tot en met februari, wordt het overdag gemiddeld zo'n 17 tot 18 graden, gemeten door het Spaanse weerinstituut AEMET in Alicante. Op zonnige dagen is 20 graden of meer geen uitzondering. Het is er zacht en droog, wat veel mensen als prettig ervaren, zeker wie last heeft van vocht of kou. De meeste regen valt in de herfst en het voorjaar.

Het hele jaar leven. Een stad als Torrevieja loopt in de winter niet leeg. Winkels, restaurants, markten en de boulevard draaien gewoon door. Je zit er niet in een uitgestorven vakantiepark.

Een grote internationale gemeenschap. Je vindt hier veel Nederlanders en Vlamingen. Spaans spreken is handig en wordt gewaardeerd, maar het is geen voorwaarde om je weg te vinden.

Buiten leven. Wandelen langs de zoutmeren van Torrevieja, fietsen langs de Mar Menor, een terras in de middagzon. In de winter is het hier rustiger dan in de zomer, en voor veel overwinteraars is dat juist de charme.

Welke plaats past bij jouw winter?

Niet elke plaats past bij elke overwinteraar. De ene zoekt een stad met alles op loopafstand, de ander rust aan het water. Dit zijn de plaatsen waar overwinteraars aan de Costa Blanca Zuid en de Costa Cálida vaak voor kiezen.

Meer over elke plaats lees je op de regiopagina's over Torrevieja, Orihuela Costa, Ciudad Quesada, Pilar de la Horadada, San Pedro del Pinatar en Los Alcázares. Een complete vergelijking staat in de regiogids voor de Costa Blanca.

Een tip die vaak over het hoofd wordt gezien: kijk niet alleen naar de plaats, maar ook naar de wijk. Binnen één gemeente zit je in de ene urbanisatie tussen vaste bewoners en overwinteraars, en in de andere tussen woningen die het grootste deel van het jaar leeg staan.

Overwinteren in Spanje: huren of kopen?

Dit is de belangrijkste keuze, en een vast antwoord is er niet. De afweging is wel helder.

Huren is slim als je de streek nog niet kent of nog twijfelt hoe lang je blijft. Kies dan een winter op de plek waar je later misschien wilt kopen. Zo leer je de buurt kennen buiten het hoogseizoen, en dat is precies wanneer jij er bent.

Kopen wordt interessant als je weet dat je meerdere winters terugkomt. Je hoeft dan niet elk jaar opnieuw te zoeken, je spullen staan klaar en je hebt een eigen plek in plaats van elk jaar huur te betalen. Reken wel met de bijkomende kosten en de jaarlijkse lasten, die verderop in dit artikel staan.

Veel overwinteraars combineren het: eerst één of twee winters huren, en daarna kopen op de plek die het best bevalt.

Huren voor de winter: waar let je op?

Een winterhuur is meestal seizoenshuur: je huurt voor een paar maanden, en de woning wordt niet je vaste woonplaats. Dat is iets anders dan een vakantieboeking van een week, en ook iets anders dan een huurcontract voor jaren. Toeristische verhuur voor korte vakanties valt onder strengere regels en vergunningen. Seizoenshuur, bijvoorbeeld aan overwinteraars, is tijdelijke verhuur voor een langere periode.

Let bij een winterhuur op deze punten:

• Zet alles op papier. De huurperiode, de prijs, wat er bij de huur inbegrepen is en wanneer je de borg terugkrijgt. Mondelinge afspraken zijn lastig af te dwingen.
• Vraag naar water, stroom en internet. Zitten die in de prijs, of betaal je ze apart? In de winter gebruik je meer stroom voor verwarming, en dat kan flink schelen.
• Vraag hoe de woning verwarmd wordt. Veel Spaanse woningen zijn gebouwd op de zomer. Een woning zonder goede verwarming is in januari 's avonds kil.
• Maak een inventaris met foto's. Dat voorkomt discussie over schade en borg als je vertrekt.
• Betaal niets voordat je zeker weet dat de woning bestaat en van de verhuurder is. Wees extra voorzichtig met aanbod via sociale media.
• Laat een Spaans contract lezen door iemand die de taal kent, voordat je tekent.

Stappenplan: zo huur je een woning voor de winter

1. Bepaal je periode en budget. Hoeveel maanden wil je blijven, en wat mag het per maand kosten, inclusief stroom en water?
2. Kies twee of drie plaatsen. Gebruik de tabel hierboven en de regiopagina's om je keuze te beperken.
3. Begin op tijd met zoeken. Wie vroeg zoekt, heeft de meeste keus.
4. Bekijk de woning, of laat iemand kijken. Op foto's zie je niet of het een zonnige of schaduwrijke woning is.
5. Controleer de verhuurder. Vraag wie de eigenaar is en betaal niets vooraf zonder zekerheid.
6. Leg alles vast. Contract, borg, inbegrepen kosten en de inventaris met foto's.
7. Regel de praktische zaken. Zorgverzekering, vervoer en je huis in Nederland, zie het stappenplan verderop.

Een woning kopen om te overwinteren: waar let je op?

Koop je een woning vooral voor de winter, dan kijk je anders dan iemand die er alleen in de zomer zit. Dit zijn de punten die het verschil maken:

• De zon in de winter. De zon staat in de winter laag. Een terras of woonkamer op het zuiden krijgt dan veel meer zon dan een woning op het noorden. Kijk bij een bezichtiging waar de zon 's middags staat.
• Verwarming en isolatie. 's Avonds en 's nachts kan het binnen fris zijn. Vraag hoe de woning verwarmd wordt, bijvoorbeeld met airco die ook kan verwarmen, en kijk naar het energielabel.
• Leven in de buurt. Sommige urbanisaties zijn in de winter stil omdat veel eigenaren er alleen in de zomer komen. Andere zijn juist in de winter vol met overwinteraars. Ga bij voorkeur in de winter kijken, dan zie je hoe het echt is.
• Afstand tot voorzieningen. Winkels, een huisarts, een ziekenhuis en het vliegveld. Hoe ouder je wordt, hoe belangrijker dat wordt.
• Wat de woning kost als je er niet bent. De jaarlijkse lasten lopen het hele jaar door. Daarover meer in het volgende deel.
• Verhuren buiten de winter. Wil je de woning in de zomer verhuren? Niet elke woning en niet elke gemeente staat dat toe. Laat dat vóór de aankoop uitzoeken.

Bestaande bouw of nieuwbouw? Bij nieuwbouw is de isolatie vaak beter, maar je wacht langer op je sleutel en de bijkomende kosten liggen hoger. Bij bestaande bouw zie je precies wat je koopt en kun je soms al de eerste winter in. De voor- en nadelen van nieuwbouw lees je in dit artikel.

Wat kost een eigen winterwoning?

Naast de koopprijs krijg je met twee soorten kosten te maken: eenmalige kosten bij de aankoop, en jaarlijkse lasten.

Eenmalige bijkomende kosten. Bij bestaande bouw betaal je ongeveer 10 tot 13% van de koopsom aan bijkomende kosten, bij nieuwbouw ongeveer 14 tot 15%, bij duurdere woningen iets minder. Bij bestaande bouw is de grootste post de overdrachtsbelasting: 9% tot €1.000.000 in de regio Valencia en 7,75% in Murcia. Bij nieuwbouw betaal je 10% btw plus zegelrecht van 1,4% in de regio Valencia en 1,5% in Murcia. Daarbovenop komen notaris, kadaster en juridische begeleiding. Met de kostencalculator reken je het na op je eigen koopprijs.

Jaarlijkse lasten. Als eigenaar betaal je elk jaar:

Het fictieve inkomen is 1,1% van de kadastrale waarde als die in de afgelopen tien jaar is herzien, en anders 2%. Laat je hierover adviseren door een belastingadviseur, want welke belasting je precies betaalt, hangt af van je situatie. Meer over de Spaanse aangiftes lees je in het artikel over Modelo 210, 720 en 721.

En de makelaar? In Spanje betaalt meestal de verkoper of projectontwikkelaar de makelaarscourtage. Als koper krijg je de begeleiding dus zonder extra makelaarskosten.

Stappenplan: van overwinteraar naar eigen woning

Zo verloopt een aankoop in Spanje, van eerste gesprek tot sleutel:

1. Oriëntatiegesprek. Je bespreekt je wensen, budget, favoriete plaatsen en plannen voor de toekomst.
2. Plaats en regio kiezen. Op basis van je winterervaring kies je de plek die bij je past.
3. Woningselectie. Je krijgt een selectie van woningen die passen bij je budget en levensstijl.
4. Bezichtigingen. Je bekijkt de woningen en de omgeving ter plaatse, het liefst in de winter.
5. Bod en onderhandeling. Je brengt een bod uit en onderhandelt over prijs en voorwaarden.
6. Juridische controle. Een onafhankelijke advocaat controleert eigendom, schulden, vergunningen en registraties.
7. NIE-nummer en volmacht. Je hebt een NIE-nummer nodig, en met een volmacht kan je advocaat zaken voor je regelen. Hoe je een NIE aanvraagt, staat in de NIE-gids.
8. Overdracht bij de notaris. Meestal via de volmacht, zodat je er niet zelf bij hoeft te zijn.

Alle stappen, contracten en kosten staan uitgebreid in de koopgids.

Hoe lang mag je overwinteren in Spanje?

Als EU-burger mag je zo lang in Spanje blijven als je wilt. Wel zijn er drie grenzen waar je op let: een in Spanje en twee die met belasting en Nederland te maken hebben.

Na drie maanden: registreren in Spanje. Blijf je langer dan drie maanden, dan hoort een EU-burger zich te registreren en een verblijfscertificaat (residencia) aan te vragen. Dat is iets anders dan een NIE-nummer. Het verschil lees je in dit artikel.

183 dagen: fiscaal inwoner van Spanje. Ben je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje, dan word je fiscaal inwoner van Spanje. Ook onder de 183 dagen kan dat: als het middelpunt van je economische belangen in Spanje ligt, zoals je inkomen, vermogen of bedrijf. En Spanje gaat er ook van uit dat je fiscaal inwoner bent als je partner en minderjarige kinderen in Spanje wonen. Het Spaanse belastingjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Kom je in oktober en vertrek je in april, dan verdeel je je verblijf over twee belastingjaren. Lees alles hierover in de uitleg over de 183-dagenregel.

8 maanden: uitschrijven in Nederland. Verwacht je in een jaar minstens twee derde van de tijd buiten Nederland te verblijven, dus ongeveer 8 maanden, dan moet je je uitschrijven bij je Nederlandse gemeente. Dat staat in de Wet basisregistratie personen. Uitschrijven heeft gevolgen voor je zorgverzekering. Ben je nog geen AOW-leeftijd, dan stopt ook je AOW-opbouw: je krijgt later 2% minder AOW voor elk jaar dat je in het buitenland woont. Heb je de AOW-leeftijd al bereikt, dan loopt je AOW-uitkering binnen de EU gewoon door. Bepalend is overigens niet alleen de uitschrijving, maar waar je feitelijk woont. Blijf je korter weg, dan blijf je gewoon ingeschreven in Nederland.

Zorg tijdens het overwinteren

Blijf je ingeschreven in Nederland, dan houd je je Nederlandse zorgverzekering. De Europese zorgpas (EHIC) op de achterkant van je zorgpas dekt medisch noodzakelijke zorg tijdens je verblijf, ook voor een chronische aandoening, maar alleen bij de publieke Spaanse zorg. Planbare behandelingen en particuliere klinieken vallen er niet onder. Dat is aan de Costa Blanca belangrijk, want veel klinieken aan de kust zijn particulier. Heb je dialyse, zuurstof of chemotherapie nodig, regel dat dan vooraf.

Wat je regelt:

• Vraag je zorgverzekeraar wat je polis dekt bij een verblijf van enkele maanden in Spanje.
• Neem een reisverzekering die lange verblijven dekt, of een aanvullende particuliere polis.
• Neem een medicijnpaspoort en genoeg medicijnen mee, of regel vooraf hoe je ze in Spanje krijgt.

De zorg aan de Costa Blanca is goed toegankelijk, ook voor de grote internationale gemeenschap. In de kustplaatsen spreken veel artsen Engels. Ga je later definitief in Spanje wonen, dan verandert de situatie. Hoe dat werkt met het S1-formulier, lees je in het artikel over zorg regelen in Spanje.

Stappenplan: je eerste winter voorbereiden

1. Kies je periode. Bepaal hoeveel maanden je gaat en houd rekening met de grenzen van 3 maanden, 183 dagen en 8 maanden.
2. Regel je woning. Huur je, begin dan op tijd met zoeken. Koop je, vraag dan een NIE-nummer aan.
3. Check je zorg. Polis, reisverzekering, medicijnen en een medicijnpaspoort.
4. Regel je huis in Nederland. Meld langdurige afwezigheid bij je opstal- en inboedelverzekeraar, en vraag iemand om af en toe langs te gaan.
5. Regel je post en bankzaken. Zorg dat je post wordt doorgestuurd of digitaal binnenkomt, en dat je overal online bij kunt.
6. Kies je vervoer. Met de eigen auto of ter plekke huren. Voor een hele winter is huren vaak duur, dus vergelijk vooraf. Neem je je eigen auto mee, dan mag je die met een Nederlands kenteken maximaal zes maanden per jaar in Spanje gebruiken.
7. Houd je dagen bij. Noteer aankomst- en vertrekdata, met boardingpassen of tolbonnen als bewijs. Achteraf reconstrueren is bijna niet te doen.

Tot slot

Begin met huren als je de streek nog niet kent, en kies dan de plek waar je jezelf over een paar jaar ziet. Merk je na een of twee winters dat je steeds terug wilt naar dezelfde plek, dan is een eigen woning het overwegen waard. Regel in beide gevallen vooraf je zorg en houd je dagen bij, dan geniet je zonder zorgen van de winterzon.

Wil je weten welke woningen passen bij een winter aan de Costa Blanca? Bekijk het aanbod of neem contact op met Klaasje. Zij denkt graag met je mee, zonder verplichtingen.

Veelgestelde vragen

Hoe lang mag je overwinteren in Spanje?

Als EU-burger mag je zo lang blijven als je wilt. Blijf je langer dan drie maanden, dan hoor je je in Spanje te registreren. Ben je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje, dan word je fiscaal inwoner van Spanje. En verblijf je minstens twee derde van het jaar buiten Nederland, ongeveer 8 maanden, dan moet je je uitschrijven bij je Nederlandse gemeente.

Wat is de beste plek om te overwinteren aan de Costa Blanca?

Dat hangt af van wat je zoekt. Torrevieja is een stad met het hele jaar door leven en veel voorzieningen. Orihuela Costa en Ciudad Quesada hebben een internationale gemeenschap, Ciudad Quesada met golfbaan. Pilar de la Horadada heeft een authentiek Spaans centrum. Los Alcázares en San Pedro del Pinatar liggen aan de Mar Menor, in de Región de Murcia.

Hoe warm is het in de winter aan de Costa Blanca?

Van december tot en met februari wordt het overdag gemiddeld zo'n 17 tot 18 graden, volgens de meetwaarden van AEMET in Alicante. Op zonnige dagen wordt het 20 graden of meer. De Costa Blanca staat bekend om ongeveer 300 zonnige dagen per jaar, en de winter is zacht en droog.

Is huren of kopen beter om te overwinteren?

Huren is beter als je de streek nog niet kent of twijfelt hoe vaak je terugkomt. Kopen wordt interessant als je meerdere winters naar dezelfde plek gaat. Reken bij kopen met 10 tot 13% bijkomende kosten bij bestaande bouw en 14 tot 15% bij nieuwbouw, plus jaarlijkse lasten.

Wat kost een woning in Spanje per jaar als je er alleen in de winter bent?

Je betaalt onder meer onroerendgoedbelasting (IBI) van ongeveer €300 tot €1.500 per jaar, gemeenschapskosten, verzekering, vaste kosten voor water en stroom, en belasting voor niet-residenten over een fictief inkomen. De exacte lasten hangen af van de woning en je situatie.

Ben ik verzekerd als ik overwinter in Spanje?

Blijf je ingeschreven in Nederland, dan houd je je Nederlandse zorgverzekering. De Europese zorgpas (EHIC) dekt medisch noodzakelijke zorg, ook voor een chronische aandoening, maar alleen bij de publieke Spaanse zorg en niet bij particuliere klinieken. Voor een lange winter is een reisverzekering voor lange verblijven of een aanvullende particuliere polis verstandig.

Word ik fiscaal inwoner van Spanje als ik overwinter?

Dat gebeurt als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje bent, of als het middelpunt van je economische belangen in Spanje ligt. Ook als je partner en minderjarige kinderen in Spanje wonen, gaat Spanje ervan uit dat je fiscaal inwoner bent. Het belastingjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december, dus een winter van oktober tot april valt in twee jaren.

Kan ik mijn winterwoning in de zomer verhuren?

Soms. Seizoensverhuur en toeristische verhuur hebben elk eigen regels, en toeristische verhuur vraagt vaak een registratie of vergunning. De regels verschillen per regio, gemeente en gebouw. Laat dit vóór de aankoop uitzoeken. Meer lees je op de pagina over verhuren in Spanje.