Überwintern in Spanien: mieten oder kaufen, Kosten, Gesundheit und Regeln

Jedes Jahr zieht es viele Mitteleuropäer nach dem Sommer in die Sonne. Für ein paar Wochen oder für den ganzen Winter. Überwintern in Spanien klingt einfach: Koffer packen und los. Doch der Unterschied zwischen einem schönen Winter und Ärger im Nachhinein liegt in ein paar Entscheidungen, die Sie vorher treffen. Wo wohnen Sie? Mieten oder kaufen Sie? Und was bedeutet ein langer Aufenthalt für Ihre Krankenversicherung, Ihre Steuern und Ihre Anmeldung?

Dieser Artikel richtet sich an alle, die ernsthaft über einen Winter in Spanien nachdenken, ob es der erste oder der zehnte ist. Es geht nicht um eine Woche Urlaub, sondern um Monate. Wo es passt, kommt Klaasje van Seggelen zu Wort. Sie ist die Maklerin hinter VidaSol Properties in Torrevieja, lebt insgesamt seit 16 Jahren in Spanien und hat 12 Jahre Erfahrung auf dem spanischen Immobilienmarkt.

Warum an der Costa Blanca Süd oder Costa Cálida überwintern?

Die Küste zwischen Alicante und Cartagena zieht jeden Winter viele Überwinterer an. Dafür gibt es vier Gründe.

Das Klima. Die Costa Blanca ist für etwa 300 Sonnentage im Jahr bekannt. Im Winter, von Dezember bis Februar, werden tagsüber im Schnitt etwa 17 bis 18 Grad erreicht, gemessen vom spanischen Wetterdienst AEMET in Alicante. An sonnigen Tagen sind 20 Grad oder mehr keine Ausnahme. Es ist mild und trocken, was viele als angenehm empfinden, besonders wer mit Feuchtigkeit oder Kälte Probleme hat. Der meiste Regen fällt im Herbst und im Frühjahr.

Leben das ganze Jahr über. Eine Stadt wie Torrevieja leert sich im Winter nicht. Geschäfte, Restaurants, Märkte und die Strandpromenade laufen einfach weiter. Sie sitzen nicht in einem verlassenen Ferienpark.

Eine große internationale Gemeinschaft. Hier leben Menschen aus ganz Europa. Spanisch zu sprechen ist hilfreich und wird geschätzt, aber keine Voraussetzung, um sich zurechtzufinden.

Leben im Freien. Spaziergänge an den Salzseen von Torrevieja, Radtouren am Mar Menor, eine Terrasse in der Nachmittagssonne. Im Winter ist es hier ruhiger als im Sommer, und für viele Überwinterer ist genau das der Reiz.

Welcher Ort passt zu Ihrem Winter?

Nicht jeder Ort passt zu jedem Überwinterer. Der eine sucht eine Stadt mit allem in Gehweite, der andere Ruhe am Wasser. Diese Orte an der Costa Blanca Süd und der Costa Cálida wählen Überwinterer häufig.

Mehr über jeden Ort lesen Sie auf den Regionsseiten zu Torrevieja, Orihuela Costa, Ciudad Quesada, Pilar de la Horadada, San Pedro del Pinatar und Los Alcázares. Einen vollständigen Vergleich finden Sie im Regionsführer Costa Blanca.

Ein oft übersehener Tipp: Achten Sie nicht nur auf den Ort, sondern auch auf das Viertel. Innerhalb einer Gemeinde leben Sie in der einen Urbanisation zwischen Dauerbewohnern und Überwinterern, in der anderen zwischen Häusern, die den größten Teil des Jahres leer stehen.

Überwintern in Spanien: mieten oder kaufen?

Das ist die wichtigste Entscheidung, und eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Die Abwägung ist aber klar.

Mieten ist klug, wenn Sie die Gegend noch nicht kennen oder unsicher sind, wie lange Sie bleiben. Verbringen Sie dann einen Winter an dem Ort, an dem Sie später vielleicht kaufen möchten. So lernen Sie das Viertel außerhalb der Hochsaison kennen, und genau dann sind Sie dort.

Kaufen wird interessant, wenn Sie wissen, dass Sie mehrere Winter wiederkommen. Sie müssen nicht jedes Jahr neu suchen, Ihre Sachen warten auf Sie, und Sie haben einen eigenen Ort, statt jedes Jahr Miete zu zahlen. Rechnen Sie aber mit den Kaufnebenkosten und den jährlichen Kosten, die weiter unten in diesem Artikel stehen.

Viele Überwinterer kombinieren beides: zuerst ein oder zwei Winter mieten und danach dort kaufen, wo es ihnen am besten gefällt.

Für den Winter mieten: worauf sollten Sie achten?

Eine Wintermiete ist meist eine Saisonmiete: Sie mieten für einige Monate, und die Wohnung wird nicht Ihr fester Wohnsitz. Das ist etwas anderes als eine Ferienbuchung für eine Woche und auch etwas anderes als ein Mietvertrag über Jahre. Touristische Vermietung für kurze Urlaube unterliegt strengeren Regeln und Genehmigungen. Saisonvermietung, etwa an Überwinterer, ist eine befristete Vermietung über einen längeren Zeitraum.

Achten Sie bei einer Wintermiete auf diese Punkte:

• Halten Sie alles schriftlich fest. Mietzeitraum, Preis, was inbegriffen ist und wann Sie die Kaution zurückbekommen. Mündliche Absprachen lassen sich schwer durchsetzen.
• Fragen Sie nach Wasser, Strom und Internet. Sind sie im Preis enthalten, oder zahlen Sie separat? Im Winter verbrauchen Sie mehr Strom zum Heizen, und das kann viel ausmachen.
• Fragen Sie, wie die Wohnung beheizt wird. Viele spanische Häuser sind für den Sommer gebaut. Eine Wohnung ohne gute Heizung ist an einem Januarabend kühl.
• Erstellen Sie ein Inventar mit Fotos. Das verhindert Diskussionen über Schäden und die Kaution bei der Abreise.
• Zahlen Sie nichts, bevor Sie sicher sind, dass die Wohnung existiert und dem Vermieter gehört. Seien Sie bei Angeboten über soziale Medien besonders vorsichtig.
• Lassen Sie einen spanischen Vertrag von jemandem lesen, der die Sprache beherrscht, bevor Sie unterschreiben.

Schritt für Schritt: so mieten Sie eine Wohnung für den Winter

1. Legen Sie Zeitraum und Budget fest. Wie viele Monate möchten Sie bleiben, und was darf es pro Monat kosten, inklusive Strom und Wasser?
2. Wählen Sie zwei oder drei Orte. Nutzen Sie die Tabelle oben und die Regionsseiten, um Ihre Auswahl einzugrenzen.
3. Beginnen Sie rechtzeitig mit der Suche. Wer früh sucht, hat die größte Auswahl.
4. Besichtigen Sie die Wohnung oder lassen Sie jemanden besichtigen. Auf Fotos sehen Sie nicht, ob eine Wohnung sonnig oder schattig ist.
5. Prüfen Sie den Vermieter. Fragen Sie, wer der Eigentümer ist, und zahlen Sie nichts im Voraus ohne Gewissheit.
6. Halten Sie alles fest. Vertrag, Kaution, enthaltene Kosten und das Inventar mit Fotos.
7. Regeln Sie das Praktische. Krankenversicherung, Transport und Ihr Zuhause im Heimatland, siehe den Plan weiter unten.

Eine Immobilie zum Überwintern kaufen: worauf sollten Sie achten?

Wenn Sie eine Immobilie vor allem für den Winter kaufen, schauen Sie anders hin als jemand, der nur im Sommer dort ist. Diese Punkte machen den Unterschied:

• Die Wintersonne. Im Winter steht die Sonne tief. Eine Terrasse oder ein Wohnzimmer nach Süden bekommt dann viel mehr Sonne als eine Wohnung nach Norden. Achten Sie bei einer Besichtigung darauf, wo die Sonne am Nachmittag steht.
• Heizung und Dämmung. Abends und nachts kann es drinnen kühl werden. Fragen Sie, wie die Immobilie beheizt wird, zum Beispiel mit einer Klimaanlage, die auch heizen kann, und schauen Sie sich den Energieausweis an.
• Leben im Viertel. Manche Urbanisationen sind im Winter still, weil viele Eigentümer nur im Sommer kommen. Andere sind gerade im Winter voller Überwinterer. Schauen Sie sich am besten im Winter um, dann sehen Sie, wie es wirklich ist.
• Entfernung zu Einrichtungen. Geschäfte, ein Hausarzt, ein Krankenhaus und der Flughafen. Je älter man wird, desto wichtiger wird das.
• Was die Immobilie kostet, wenn Sie nicht da sind. Die jährlichen Kosten laufen das ganze Jahr weiter. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
• Vermieten außerhalb des Winters. Möchten Sie die Immobilie im Sommer vermieten? Nicht jede Immobilie und nicht jede Gemeinde erlaubt das. Lassen Sie das vor dem Kauf prüfen.

Bestand oder Neubau? Neubauten sind oft besser gedämmt, aber Sie warten länger auf Ihren Schlüssel, und die Kaufnebenkosten sind höher. Bei einer Bestandsimmobilie sehen Sie genau, was Sie kaufen, und können manchmal schon im ersten Winter einziehen. Die Vor- und Nachteile von Neubauten lesen Sie in diesem Artikel.

Was kostet eine eigene Winterimmobilie?

Neben dem Kaufpreis haben Sie zwei Arten von Kosten: einmalige Kosten beim Kauf und jährliche Kosten.

Einmalige Kaufnebenkosten. Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie etwa 10 bis 13 % des Kaufpreises an Nebenkosten, bei einem Neubau etwa 14 bis 15 %, bei teureren Immobilien etwas weniger. Bei Bestandsimmobilien ist der größte Posten die Grunderwerbsteuer: 9 % bis 1.000.000 € in der Region Valencia und 7,75 % in Murcia. Bei Neubauten zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer von 1,4 % in der Region Valencia und 1,5 % in Murcia. Dazu kommen Notar, Grundbuch und rechtliche Begleitung. Mit dem Kostenrechner rechnen Sie es für Ihren eigenen Kaufpreis nach.

Jährliche Kosten. Als Eigentümer zahlen Sie jedes Jahr:

Das fiktive Einkommen beträgt 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, sonst 2 %. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, denn welche Steuer Sie genau zahlen, hängt von Ihrer Situation ab.

Und der Makler? In Spanien zahlt meist der Verkäufer oder Bauträger die Maklerprovision. Als Käufer erhalten Sie die Begleitung also ohne zusätzliche Maklerkosten.

Schritt für Schritt: vom Überwinterer zur eigenen Immobilie

So läuft ein Kauf in Spanien ab, vom ersten Gespräch bis zum Schlüssel:

1. Erstgespräch. Sie besprechen Ihre Wünsche, Ihr Budget, Ihre Lieblingsorte und Ihre Zukunftspläne.
2. Ort und Region wählen. Auf Grundlage Ihrer Wintererfahrung wählen Sie den Ort, der zu Ihnen passt.
3. Immobilienauswahl. Sie erhalten eine Auswahl an Immobilien, die zu Ihrem Budget und Lebensstil passen.
4. Besichtigungen. Sie besichtigen die Immobilien und die Umgebung vor Ort, am besten im Winter.
5. Angebot und Verhandlung. Sie machen ein Angebot und verhandeln über Preis und Bedingungen.
6. Rechtliche Prüfung. Ein unabhängiger Anwalt prüft Eigentum, Schulden, Genehmigungen und Eintragungen.
7. NIE-Nummer und Vollmacht. Sie benötigen eine NIE-Nummer, und mit einer Vollmacht kann Ihr Anwalt Dinge für Sie erledigen. Wie Sie eine NIE beantragen, steht in der NIE-Anleitung.
8. Übergabe beim Notar. Meist über die Vollmacht, sodass Sie nicht selbst anwesend sein müssen.

Alle Schritte, Verträge und Kosten finden Sie ausführlich im Kaufratgeber.

Wie lange dürfen Sie in Spanien überwintern?

Als EU-Bürger dürfen Sie so lange in Spanien bleiben, wie Sie möchten. Es gibt aber Grenzen, auf die Sie achten sollten: eine in Spanien, eine steuerliche und die Regeln Ihres Heimatlandes.

Nach drei Monaten: Anmeldung in Spanien. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich als EU-Bürger registrieren und eine Aufenthaltsbescheinigung (residencia) beantragen. Das ist etwas anderes als eine NIE-Nummer. Den Unterschied erklärt dieser Artikel.

183 Tage: steuerlich ansässig in Spanien. Wenn Sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringen, werden Sie in Spanien steuerlich ansässig. Das kann auch unter 183 Tagen passieren: wenn der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt, etwa Ihr Einkommen, Vermögen oder Unternehmen. Spanien geht außerdem davon aus, dass Sie steuerlich ansässig sind, wenn Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder in Spanien leben. Das spanische Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Kommen Sie im Oktober und reisen Sie im April ab, verteilt sich Ihr Aufenthalt auf zwei Steuerjahre.

Ihr Heimatland. Ein langer Auslandsaufenthalt kann Folgen für Ihre Meldung, Ihre Rente, Leistungen und Ihre Krankenversicherung zu Hause haben. Die Regeln unterscheiden sich je nach Land, prüfen Sie sie also vor der Abreise.

Gesundheitsversorgung beim Überwintern

Mit der Europäischen Krankenversicherungskarte (EHIC) sind Sie während Ihres Aufenthalts für medizinisch notwendige Behandlungen abgesichert, auch bei einer chronischen Erkrankung, aber nur im öffentlichen spanischen Gesundheitssystem. Geplante Behandlungen und Privatkliniken sind nicht abgedeckt. Das ist an der Costa Blanca wichtig, denn viele Kliniken an der Küste sind privat. Wenn Sie Dialyse, Sauerstoff oder Chemotherapie benötigen, regeln Sie das im Voraus.

Was Sie regeln sollten:

• Fragen Sie Ihre Krankenversicherung, was Ihre Police bei einem Aufenthalt von mehreren Monaten in Spanien abdeckt.
• Schließen Sie eine Reiseversicherung ab, die lange Aufenthalte abdeckt, oder eine private Zusatzversicherung.
• Nehmen Sie genügend Medikamente und eine Liste Ihrer Rezepte mit, oder regeln Sie vorher, wie Sie sie in Spanien bekommen.

Die Gesundheitsversorgung an der Costa Blanca ist gut zugänglich, auch für die große internationale Gemeinschaft. In den Küstenorten sprechen viele Ärzte Englisch. Ziehen Sie später ganz nach Spanien, ändert sich die Situation, und Sie müssen Ihre Versorgung in Spanien selbst regeln.

Schritt für Schritt: Ihren ersten Winter vorbereiten

1. Wählen Sie Ihren Zeitraum. Legen Sie fest, wie viele Monate Sie bleiben, und beachten Sie die Grenzen von 3 Monaten und 183 Tagen.
2. Regeln Sie Ihre Unterkunft. Wenn Sie mieten, beginnen Sie rechtzeitig mit der Suche. Wenn Sie kaufen, beantragen Sie eine NIE-Nummer.
3. Prüfen Sie Ihre Gesundheitsversorgung. Police, Reiseversicherung, EHIC und Medikamente.
4. Regeln Sie Ihr Zuhause. Informieren Sie Ihre Hausratversicherung über die lange Abwesenheit, und bitten Sie jemanden, ab und zu vorbeizuschauen.
5. Regeln Sie Post und Bankgeschäfte. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Post nachgesendet wird oder digital ankommt und dass Sie alles online erreichen.
6. Wählen Sie Ihr Verkehrsmittel. Mit dem eigenen Auto oder vor Ort mieten. Für einen ganzen Winter ist Mieten oft teuer, vergleichen Sie also vorher. Wenn Sie Ihr eigenes Auto mitnehmen, dürfen Sie es mit ausländischem Kennzeichen höchstens sechs Monate pro Jahr in Spanien nutzen.
7. Notieren Sie Ihre Tage. Halten Sie Ankunfts- und Abreisedaten fest, mit Bordkarten oder Mautbelegen als Nachweis. Im Nachhinein lässt sich das kaum rekonstruieren.

Fazit

Beginnen Sie mit Mieten, wenn Sie die Gegend noch nicht kennen, und wählen Sie den Ort, an dem Sie sich in ein paar Jahren sehen. Merken Sie nach ein oder zwei Wintern, dass Sie immer wieder an denselben Ort zurückmöchten, ist eine eigene Immobilie eine Überlegung wert. Regeln Sie in beiden Fällen vorab Ihre Gesundheitsversorgung und notieren Sie Ihre Tage, dann genießen Sie die Wintersonne ohne Sorgen.

Möchten Sie wissen, welche Immobilien zu einem Winter an der Costa Blanca passen? Sehen Sie sich das Angebot an oder nehmen Sie Kontakt mit Klaasje auf. Sie berät Sie gern und unverbindlich.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dürfen Sie in Spanien überwintern?

Als EU-Bürger dürfen Sie so lange bleiben, wie Sie möchten. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich in Spanien registrieren. Verbringen Sie mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien, werden Sie in Spanien steuerlich ansässig. Prüfen Sie außerdem die Regeln Ihres Heimatlandes.

Wo überwintert man am besten an der Costa Blanca?

Das hängt davon ab, was Sie suchen. Torrevieja ist eine Stadt mit Leben das ganze Jahr über und vielen Einrichtungen. Orihuela Costa und Ciudad Quesada haben eine internationale Gemeinschaft, Ciudad Quesada mit Golfplatz. Pilar de la Horadada hat ein authentisches spanisches Zentrum. Los Alcázares und San Pedro del Pinatar liegen am Mar Menor, in der Región de Murcia.

Wie warm ist es im Winter an der Costa Blanca?

Von Dezember bis Februar werden tagsüber im Schnitt etwa 17 bis 18 Grad erreicht, laut den Messwerten von AEMET in Alicante. An sonnigen Tagen werden es 20 Grad oder mehr. Die Costa Blanca ist für etwa 300 Sonnentage im Jahr bekannt, und der Winter ist mild und trocken.

Ist Mieten oder Kaufen besser zum Überwintern?

Mieten ist besser, wenn Sie die Gegend noch nicht kennen oder unsicher sind, wie oft Sie wiederkommen. Kaufen wird interessant, wenn Sie mehrere Winter an denselben Ort fahren. Rechnen Sie beim Kauf mit 10 bis 13 % Nebenkosten bei Bestandsimmobilien und 14 bis 15 % bei Neubauten, plus jährlichen Kosten.

Was kostet eine Immobilie in Spanien pro Jahr, wenn Sie nur im Winter dort sind?

Sie zahlen unter anderem Grundsteuer (IBI) von etwa 300 € bis 1.500 € pro Jahr, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Grundgebühren für Wasser und Strom sowie die Steuer für Nichtresidenten auf ein fiktives Einkommen. Die genauen Kosten hängen von der Immobilie und Ihrer Situation ab.

Bin ich beim Überwintern in Spanien versichert?

Die EHIC deckt medizinisch notwendige Behandlungen ab, auch bei einer chronischen Erkrankung, aber nur im öffentlichen spanischen System und nicht in Privatkliniken. Für einen langen Winter ist eine Reiseversicherung für lange Aufenthalte oder eine private Zusatzversicherung ratsam.

Werde ich in Spanien steuerlich ansässig, wenn ich dort überwintere?

Das passiert, wenn Sie mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien verbringen oder wenn der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Spanien geht außerdem davon aus, dass Sie steuerlich ansässig sind, wenn Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder in Spanien leben. Das Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, ein Winter von Oktober bis April fällt also in zwei Jahre.

Kann ich meine Winterimmobilie im Sommer vermieten?

Manchmal. Saisonvermietung und touristische Vermietung haben jeweils eigene Regeln, und touristische Vermietung erfordert oft eine Registrierung oder Genehmigung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Region, Gemeinde und Gebäude. Lassen Sie das vor dem Kauf prüfen. Mehr dazu auf der Seite über das Vermieten in Spanien.