Spain's Supreme Court struck down the national rental register: what do you still need in 2026?

Als je de afgelopen maanden hebt gelezen dat je een landelijk NRA-nummer moet aanvragen om je woning in Spanje te mogen verhuren: dat klopt niet meer. En dat is niet gewoon een detail, want dat nummer is door de hoogste Spaanse rechter van tafel geveegd.

Toch schrijven vrijwel alle Nederlandse sites er nog over alsof het geldt. Zelfs de veelgestelde vragen van het Spaanse Ministerie van Wonen zijn op het moment van schrijven nog niet bijgewerkt. Laat me uitleggen wat er wél geldt.

Wat de Hoge Raad besliste

In mei en juni 2026 vernietigde de Tribunal Supremo in een reeks arresten grote delen van Real Decreto 1312/2024, het besluit dat het landelijke Registro Único voor kortetermijnverhuur invoerde.

De reden is opvallend nuchter: de Spaanse staat had de bevoegdheid niet. Toerisme en huisvesting zijn in Spanje een regionale bevoegdheid. Madrid kon dus geen landelijk register opleggen aan iets wat de regio's zelf regelen.

Vernietigd zijn onder meer de artikelen 1, 5, 6, 8, 9, 10 en 12. Concreet betekent dat:

• Het NRA/NRUA-nummer hoeft niet meer te worden aangevraagd.
• De jaarlijkse informatieve aangifte in februari vervalt.

Heb je al kosten gemaakt voor de aanvraag? Houd er rekening mee dat er geen automatische terugbetalingsregeling is.

Wat er wél is gebleven

Hier gaat het vaak mis in de berichtgeving: verhuren is niet vrij geworden. Drie dingen staan gewoon overeind.

De Ventanilla Única Digital. Het digitale loket blijft bestaan, evenals de maandelijkse doorgifte van gegevens door platforms als Airbnb en Booking. Wat je verhuurt, is zichtbaar.

De Europese verordening 2024/1028. Sinds 20 mei 2026 moet in elke advertentie een geldig registratienummer staan. Alleen is dat nu het regionale nummer in plaats van het landelijke.

SES.HOSPEDAJES. De verplichte digitale gastenregistratie bij het Ministerio del Interior, op grond van Real Decreto 933/2021, geldt onverkort. Elke gast moet worden aangemeld.

Costa Blanca: het VT-nummer

In de Comunidad Valenciana heb je een VT-nummer nodig, geregeld in Decreto Ley 9/2024. De eisen zijn stevig:

• Een gemeentelijk compatibiliteitscertificaat dat verklaart dat toeristische verhuur op dat adres is toegestaan.
• Een verklaring dat de VvE toeristische verhuur niet verbiedt.
• De inschrijving geldt maximaal vijf jaar en is gekoppeld aan de eigenaar. Bij verkoop gaat het nummer dus niet automatisch mee.

Verhuur per kamer is verboden, en sleutelkastjes aan de gevel mogen niet. Boetes lopen op tot €600.000.

En let op als je in de stad Alicante kijkt: daar geldt sinds januari 2025 een moratorium op nieuwe vergunningen, in juli 2025 verlengd en lopend tot ongeveer januari 2027. Nieuwe aanvragen worden daar simpelweg niet in behandeling genomen.

Costa Cálida: waarom Murcia eenvoudiger is

De Región de Murcia werkt met een declaración responsable bij ITREM. Je meldt je aan, schrijft je in het REAT in, en mag direct starten.

In Murcia geldt wel een maximum van tien personen per woning.

Dit verschil is groter dan de meeste kopers zich realiseren. Wie vooral koopt met verhuur in gedachten, doet er goed aan de Costa Cálida serieus mee te wegen.

Je grootste risico is de VvE

Dit is het punt waar ik in de praktijk de meeste problemen zie ontstaan, en het staat zelden in de advertentie.

Sinds 3 april 2025 kan een vereniging van eigenaren op grond van Ley Orgánica 1/2025 (artikel 17.12 LPH) met een drievijfde meerderheid toeristische verhuur verbieden, of er tot 20% extra bijdrage voor vragen. Je koopt dus een woning waarvan de buren kunnen besluiten dat verhuren niet meer mag.

Eén belangrijke nuance die vaak wordt weggelaten: zo'n verbod werkt niet met terugwerkende kracht voor woningen die vóór 3 april 2025 al legaal toeristisch werden verhuurd. Bestaande, legale verhuur is dus beschermd.

Wat ik altijd doe vóór een aankoop waarbij verhuur meespeelt:

1. De estatutos van de VvE opvragen en lezen.
2. De actas van de laatste jaren doornemen: is er al over gestemd, of staat het op de agenda?
3. Bij de gemeente navragen of er een moratorium of beperking geldt.
4. Controleren of er al een geldig VT- of REAT-nummer op de woning zit, en of dat overdraagbaar is.

Mijn advies

Laat je niet geruststellen door het nieuws dat het landelijke nummer is geschrapt. Voor jou als eigenaar verandert er in de praktijk weinig: je hebt nog steeds een regionaal nummer nodig, je moet het nog steeds in je advertentie zetten, en je moet je gasten nog steeds registreren.

Wat er wél verandert, is dat één administratieve laag verdwijnt. Dat scheelt papierwerk, geen verplichtingen.

En het belangrijkste: controleer de VvE vóór je koopt, niet erna. Een woning die op papier perfect is voor verhuur, is waardeloos voor dat doel als de vereniging het volgend jaar verbiedt.

Zoek je een woning waarmee verhuren mag? Wij controleren vooraf de VvE-statuten en de gemeentelijke situatie, zodat je weet waar je aan begint. Vraag ons gerust om die check.